Voici un calcul que l’on voit partout. Le loyer moyen à Sartrouville est de 23 €/m² par mois. Le prix moyen d’un appartement y est de 3 753 €/m². Vingt-trois fois douze divisé par 3 753, cela fait 7,4 % de rendement brut.
Ce chiffre est faux. Aucun investisseur ne réalise 7 % brut sur un appartement standard en Île-de-France. Comprendre pourquoi est plus utile que le chiffre lui-même.
L’erreur : deux moyennes qui ne se divisent pas
Le loyer au m² publié par les portails est un loyer demandé, calculé sur les annonces en ligne. Or les annonces sont dominées par les petites surfaces, qui tournent vite — et une petite surface se loue toujours beaucoup plus cher au mètre carré qu’une grande.
Le prix au m² publié à partir des données DVF est, lui, une moyenne sur toutes les ventes, toutes surfaces confondues, grandes comprises.
Diviser l’un par l’autre revient à mettre au numérateur le loyer d’un studio et au dénominateur le prix d’un 4 pièces. Le résultat est mécaniquement gonflé.
Le même calcul avec la source officielle
L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne mesure les loyers réellement pratiqués sur l’ensemble du parc. Pour la zone qui couvre nos huit communes, il publie un loyer médian de 15,5 €/m², avec un premier quartile à 12,9 €/m² et un troisième à 18,4 €/m².
| Commune | Prix appartement | Avec le loyer demandé | Avec le loyer médian |
|---|---|---|---|
| Sartrouville | 3 753 €/m² | 7,4 % | 5,0 % |
| Montesson | 4 216 €/m² | 6,3 % | 4,4 % |
| Houilles | 4 386 €/m² | 7,1 % | 4,2 % |
| Chatou | 4 698 €/m² | 6,1 % | 4,0 % |
| Carrières-sur-Seine | 4 959 €/m² | 5,8 % | 3,8 % |
| Croissy-sur-Seine | 5 349 €/m² | 5,6 % | 3,5 % |
| Le Vésinet | 5 489 €/m² | 5,7 % | 3,4 % |
| Maisons-Laffitte | 5 570 €/m² | 5,2 % | 3,3 % |
Prix au m² : PAP.fr d’après les données DVF, relevé au 1er septembre 2026. Loyers : Orpi. Relevé de septembre 2026 pour Sartrouville, Montesson, Maisons-Laffitte, Houilles, Carrières-sur-Seine et Le Vésinet ; de juillet 2026 pour Chatou et Croissy-sur-Seine. Loyer médian : Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, millésime 2024, zone 6 (périphérie). Rendements bruts, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité.
La colonne de droite est l’ordre de grandeur réaliste : de 3,3 % à 5 % brut selon la commune. C’est cohérent avec ce qu’on observe en petite couronne, et c’est trois points de moins que le calcul naïf.
Et ce n’est encore que du brut
Le rendement brut ignore tout ce qui sort de votre poche. Pour passer au net, retirez :
- la taxe foncière, qui représente couramment un à deux mois de loyer ;
- les charges non récupérables de copropriété ;
- la vacance locative — même quelques semaines entre deux locataires pèsent sur l’année ;
- les travaux et le gros entretien, à provisionner même les années où ils ne surviennent pas ;
- les honoraires de gestion si vous déléguez — 10 % TTC du loyer annuel hors charges chez nous, déductibles de vos revenus fonciers ;
- la fiscalité, qui dépend entièrement de votre situation et du régime choisi.
Entre le brut et le net-net, la perte se situe fréquemment entre un tiers et la moitié. Un bien annoncé à 5 % brut peut très bien rapporter 2,5 % une fois tout compté.
Comment calculer correctement, sur un bien précis
- Prenez le loyer réel du bien, pas un loyer au m² moyen. Si le bien est loué, le bail vous le donne. S’il est vide, comparez avec des annonces de même surface dans le même quartier.
- Prenez le prix réel, frais de notaire et honoraires inclus : c’est ce que vous décaissez.
- Retirez les charges de l’année : taxe foncière, charges non récupérables, provision pour travaux, et une hypothèse de vacance.
- Puis seulement, divisez.
Le rendement n’est pas le seul critère, et rarement le bon
Sur la boucle de Seine, les communes au rendement le plus élevé sont les moins chères, et les communes au rendement le plus faible sont celles où le prix a le mieux tenu. C’est un arbitrage classique entre revenu immédiat et valorisation à long terme.
Ajoutez la facilité de relocation : sur une commune où le parc locatif est étroit, un bien se reloue en quelques jours. Sur une commune où il est profond, la vacance est plus longue, et elle mange le rendement supplémentaire.
Le coût de la gestion
Déplacez le curseur sur le loyer mensuel hors charges.
1 200 €/mois
Détail annuel
Coût annuel TTC
1 440 €
1 200 € HT
soit 120 € par mois
Honoraires prélevés mensuellement sur le loyer encaissé, et déductibles de vos revenus fonciers. Voir le barème complet.
Voir aussi l’investissement locatif et la gestion locative.