Un acquéreur dispose en général de quelques jours entre le coup de cœur et l’offre. C’est court, et c’est pourtant le seul moment où l’on peut encore changer d’avis sans que cela coûte quoi que ce soit. Voici ce qu’il faut avoir regardé.
1. Les diagnostics : au-delà de la lettre
Le DPE ne se résume pas à sa lettre. Regardez la consommation en kWh/m²/an et surtout la date du diagnostic : les règles de calcul ont changé, et un DPE ancien peut classer différemment un bien inchangé. Vérifiez aussi ce que le rapport recommande comme travaux, et leur coût estimé.
Les autres diagnostics méritent une lecture attentive : amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les zones, état des risques. Un diagnostic électrique avec six anomalies n’interdit pas la vente, mais il annonce une remise aux normes.
2. Les charges de copropriété : le chiffre qu’on vous donne, et l’autre
On vous annoncera des charges annuelles. Demandez systématiquement :
- les appels de fonds des trois dernières années, pour voir la tendance plutôt qu’une année isolée ;
- la répartition entre charges courantes et charges exceptionnelles ;
- le montant des impayés de la copropriété, qui indique sa santé financière ;
- l’existence et le niveau du fonds de travaux.
3. Les procès-verbaux d’assemblée générale
C’est le document le plus révélateur, et le plus rarement lu. Les trois derniers procès-verbaux vous diront : les travaux votés et non encore appelés — qui seront à votre charge —, les travaux rejetés et qui reviendront, les litiges en cours, et l’ambiance générale de la copropriété.
Un ravalement voté mais non appelé peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est une information gratuite et publique, et elle change le prix.
4. Le règlement de copropriété
Il dit ce que vous avez le droit de faire. Transformer un local en pièce habitable, louer en meublé de tourisme, changer les menuiseries, installer une climatisation : tout cela peut être interdit. Vérifiez aussi la description des lots et des tantièmes, qui doit correspondre à la réalité.
5. L’urbanisme
Le certificat d’urbanisme et le plan local d’urbanisme disent ce qui est constructible et à quelles conditions. Si votre projet suppose une extension, une surélévation ou une division de parcelle, c’est ici que cela se joue — pas dans l’avis d’un artisan.
Attention particulière sur les communes protégées. Au Vésinet, par exemple, la quasi-totalité du territoire est couverte par un site patrimonial remarquable : les travaux extérieurs, les clôtures, l’abattage d’arbres et les divisions de parcelles sont encadrés et relèvent de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
6. Les servitudes et le voisinage
Droit de passage, servitude de vue, mitoyenneté, réseaux qui traversent le terrain : ces éléments figurent dans l’acte de propriété du vendeur. Demandez-le. Ajoutez une visite du quartier à une heure différente de celle de la visite officielle — un soir, un samedi matin.
7. Les travaux : chiffrer avant l’offre, pas après
C’est le point où la plupart des acquéreurs improvisent. Une fourchette au jugé pendant la visite devient une certitude dans l’esprit, puis une mauvaise surprise après la signature.
Un chiffrage sérieux avant l’offre change la négociation : elle porte sur un montant réel plutôt que sur une hypothèse, et les deux parties le savent.
Et si vous n’avez pas le temps de tout faire
C’est l’objet du mandat Go / No Go : nous lisons les diagnostics, les charges, le règlement de copropriété, les procès-verbaux et les documents d’urbanisme, et nous vous remettons un rapport de synthèse avant votre offre. Un audit technique peut s’y ajouter lorsque l’état du bâti le justifie.
Nous ne vous dirons pas d’acheter ou de ne pas acheter. Nous vous dirons ce que le dossier contient, et ce qu’il coûte.