Revendre trop tôt : pourquoi les 5 ans font souvent la différence

Aucune loi n’impose un délai minimum avant la revente d’un logement. En pratique toutefois, on estime qu’il faut environ 5 ans pour absorber les frais liés à l’achat (notaire, taxes, frais annexes). Par ailleurs, une revente trop rapide peut entraîner la remise en cause de certains avantages fiscaux par l’administration. On vous explique pourquoi.

Micael

12/15/20253 min read

5 ans ou plus pour amortir les frais liés à l’achat

Lors de l’achat de votre logement, plusieurs frais viennent s’ajouter au prix du bien, parfois sous-estimés au moment de la décision :

Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf ;
Les frais d’agence immobilière : généralement compris entre 3 et 5 % du prix de vente ;
Les frais d’hypothèque, lorsque le prêt n’est pas garanti par un cautionnement ;
La commission du courtier, facturée soit de manière forfaitaire, soit en pourcentage du montant emprunté.

Prenons un exemple concret.
Vous achetez un logement ancien à 250 000 €, par l’intermédiaire d’une agence, avec une garantie hypothécaire :

Frais de notaire : 15 567 €
Frais d’agence (4 %) : 8 000 €
Frais d’hypothèque : 1 230 €
Frais de levée d’hypothèque : 644 €

Total des frais engagés : 25 441 €.

Autrement dit, pour ne pas être en perte, votre bien doit s’être apprécié de plus de 10 % entre l’achat et la revente — un objectif difficilement atteignable en moins de cinq ans.

Les pénalités de remboursement anticipé : à leur sommet avant 5 ans

En cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier, des indemnités peuvent s’appliquer. La loi encadre strictement leur montant : elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû ou l’équivalent de six mois d’intérêts sur la somme remboursée (le plus faible des deux étant retenu).

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comprend une part de capital et une part d’intérêts, calculés sur le capital restant dû. Ces intérêts sont dégressifs : ils sont plus importants au début du prêt.
Conséquence directe : plus le remboursement intervient tôt, plus les indemnités sont élevées.

Exemple concret.
Vous avez emprunté 200 000 € sur 20 ans, à un taux de 3,09 %. Vous revendez votre logement après 4 ans.
Le remboursement anticipé entraîne alors 2 614,48 € d’indemnités, qui viennent s’ajouter à l’ensemble des frais déjà supportés.

Attention à la plus-value !

La revente d’un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale entraîne une imposition sur la plus-value réalisée. Celle-ci se compose de deux éléments :

l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Le Code général des impôts prévoit des abattements liés à la durée de détention, applicables séparément à ces deux impositions.
En revanche, aucun abattement ne s’applique avant la sixième année de détention : il faut donc conserver le bien au moins cinq ans révolus pour commencer à en bénéficier.

Attention : récupération de la TVA sur l’achat neuf

Vous avez acheté un logement neuf situé en zone ANRU ou QPV et bénéficié, à ce titre, d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. En contrepartie de cet avantage fiscal, vous vous êtes engagé à conserver le bien pendant 10 ans et à l’occuper à titre de résidence principale.

En cas de revente avant l’expiration de ce délai, l’administration fiscale peut exiger le remboursement de l’avantage de TVA. Le montant à reverser correspond à la différence entre le taux normal et le taux réduit, diminuée d’un dixième par année de détention, à compter de la première année.

Exemple.
Vous revendez, après 4 ans, un logement acheté 250 000 € avec une TVA à 5,5 %.
Le montant à reverser au fisc s’élève alors à 21 600 €.

La TVA réduite n’est pas remise en cause lorsque la revente du logement résulte de certaines situations particulières, notamment un décès, un divorce, une mobilité professionnelle impliquant un éloignement de plus de 70 km, ou encore une situation de chômage de longue durée.

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